从法律的角度来看，德国的不动产登记制度有许多值得借鉴的地方。

不动产登记立法

德国关于不动产登记的立法比较完善，主要表现为1896年制定的民法典的第三篇，即物权篇，1900年出台的《不动产登记条例》和与其配套的施行细则，以及修订的《不动产登记命令》等。另外，《住宅所有权和永久居住权法》等特别法中也规定有相应的关于不动产登记的程序性规范。上述立法共同构成了不动产的设立、移转、变更和废止的具体规则，这些规则尤其强调了登记在不动产变动中的重要作用。

根据德国民法物权篇，物权法基本原则之一的物权公示原则要求不动产物权变动时必须进行不动产登记。以商品房的买卖为例，通常情形下，只有买卖双方完成了不动产登记之后，房屋所有权才成功转移。同时，不动产登记具有鲜明的国家公信力，具有取得社会一体信服的法律效力。无论不动产权利是否存在瑕疵，如果第三人基于对这种公信力的信任，依据不动产登记簿取得登记的权利，那么他取得的权利就应当得到充分保护。

除了规则的完备，德国不动产登记制度中还有许多特色。比如，根据《不动产登记条例》的规定，德国不动产登记机关设在地方法院，专司不动产登记职责，其登记行为具有司法性，登记效力与初审法院的判决相同。因不动产登记发生争议的，无需再行起诉，而由当事人直接向上一级法院提出上诉。

公证对不动产登记的准确性提供强有力的保证。虽然德国民法并没有规定物权变动必须办理公证，但根据德国民法典及条例的规定，为了确保不动产登记的准确性，公证人可以对当事人意思表示的真实性予以证明，保证不动产登记物权与事实物权的一致性。因此可以说，德国不动产登记的公信力，实际上是由登记机关和公证机关共同保障的。

登记责任赔偿保险机制。德国登记机构建立责任赔偿保险制度，由登记机构和其工作人员通过保险的方式建立责任赔偿基金。对由于登记错误造成的责任赔偿，先由国家赔偿，再对负有责任的个人进行追偿。为防范公证人员风险，公证员及公证人协会也会购买职业责任险和团体险。法院判决赔偿后，根据保险范围由保险公司支付。

顺位制度解决权利冲突

顺位制度是依据登记制度建立起来的。通常来说，登记在前的权利，具有优先的顺位，可以先行实现。

为了保障主要经营目的的实现，德国法中还有顺位保留的特殊规定。比如，在同一不动产上需要设立多个抵押权，在主要债权人的抵押权设立之前，次要债权人的抵押权可以先行登记设立，但债务人为了保证主要债权人抵押权的优先性，同时也是为了保证自己主要目的的实现，就有保留其不动产上设立第一顺位抵押权的必要。这种顺位保留必须通过不动产登记得以实现。与顺位保留相似的是顺位变更，比如同一不动产上的两个抵押权人，可以将他们的抵押权顺位予以交换。这种顺位的交换，也需要通过办理登记得以实现。

顺位制度，包括顺位保留和顺位变更，有利于充分发挥不动产的效用，满足社会实践的特殊需要，我国的不动产登记条例应该建立这样的制度。

预告登记避免一房数卖

预告登记制度，为德国民法所创立，是不动产登记的特殊类型，对不动产物权请求权的实现具有重要意义。这一制度可以有效避免因开发商恶意而出现的一房两卖或数卖。我们知道，不动产登记通常都是对已经完成的不动产而言的，而预告登记的是将来发生的不动产物权变动的请求权。以商品房买卖为例，购房人与开发商或房主签订房屋买卖合同后，只享有合同法上的请求权，很难防止卖方将房屋再次转卖给他人，在此情形下，原购房人恐怕只能追究卖方的违约责任，而很难取得所购房屋的所有权。如果购房人将其请求权纳入预告登记后，其请求权就具有了物权的排他效力，卖方任何违背预告登记内容的处分行为都是无效的。也就是说，预告登记制度可以确保购房人取得所购房屋的所有权。

更正登记和异议登记实现有错必纠

现实生活中，因登记机关或当事人的原因，或出于有意或出于无意，难免会出现登记权利与事实权利不符的情形。法律应当为真正的权利人提供救济。根据登记错误的原因不同，更正登记可以由不动产权利人或者利害关系人提出，即申请更正；也可以由登记机关自行提出，即自为更正。

考虑到更正程序可能需要一个较为复杂的过程，法律有必要在更正登记程序之外设立异议抗辩的登记制度，作为一种临时性的救济措施。

异议抗辩纳入登记后，登记权利人的处分权就会受到限制。作为更正登记之前的一种临时性措施，如果许可异议登记长期存在，将会影响不动产物权秩序的稳定状态。因此需要法律限制异议登记的生效期间。如果异议登记申请人提起的异议最终不成立，造成不动产权利人利益受损的，申请人还应当承担赔偿责任。

合并与分立登记为了交易安全

德国法中还有关于不动产的合并与分立登记。多个不动产登记为一个不动产的是不动产的合并登记，而一个不动产在登记簿上分离登记为多个不动产的，是不动产的分立登记。不动产的合并与分立登记，明显不同于因登记错误而产生的更正登记。不动产的合并与分立，会导致不动产物权的变动，不仅涉及当事人自己的利益，也很可能会影响到第三人的物权或其他权利。因此，不动产合并与分立涉及第三人利益的，应当取得他人同意，未取得他人同意而合并或分立的，不动产权利人应承担连带赔偿责任。为了消除不动产合并或分立对交易安全的妨害，为了保障第三人利益，保障交易安全，不动产合并或分立登记显得十分必要。